Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Ölümü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin ölümü halinde, külli halefiyet ilkesi gereğince (TMK m.599) sözleşme kendiliğinden sona ermez ve tüm hak ve yükümlülükler mirasçılara geçer. 

Mirasçılar, mirası reddetmedikçe sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklardan kurtulamazlar ve miras hisseleri oranında sorumlu olurlar. Tüm mirasçılar zorunlu dava arkadaşı olarak birlikte hareket etmek zorundadır ve herhangi bir uyuşmazlık durumunda tüm mirasçıların davaya taraf olması gerekir.

Kat Karşılığı Yapılan İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Ölümünü Durumunda Müteahhitin Sorumluluğu

İnşaat sürecinde müteahhit, arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümler için faturayı mirası reddetmemiş kanuni mirasçılar adına ve hisseleri oranında düzenlemek zorundadır.

Arsa sahibinin ölümü inşaat sürecini durdurmaz ve müteahhit sözleşme şartlarına uygun olarak inşaata devam etmekle yükümlüdür. Bu süreçte mirasçılar, arsa payı sahibinin sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.Mirasçıların yapı denetimi ve kontrol hakları devam eder, inşaatın sözleşmeye uygun yapılmasını talep edebilirler.

Müteahhit, inşaatın devamı süresince ruhsat, iskan ve diğer idari izinlerin alınması için mirasçıların onayını almak ve gerekli işlemleri yürütmekle yükümlüdür. Ayrıca, inşaat sürecinde ortaya çıkabilecek teknik değişiklikler veya zorunlu proje tadilatları için de mirasçıların tümünün onayını almalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Ölümü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların ölümü durumu, sözleşmenin devamı ve hukuki sonuçları bakımından önemli bir konudur. Gerek arsa sahibinin gerekse müteahhidin ölümü, sözleşme ilişkisinde farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. 

Konuyu aşağıdaki başlıklardan detaylı öğrenebilirsiniz. 

Arsa Sahibinin Ölümü Durumunda

Arsa sahibinin ölümü, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiren bir sebep değildir. Sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükler mirasçılara geçer. Bu geçiş, külli halefiyet ilkesi gereği kendiliğinden gerçekleşir ve tapuda ayrıca bir işlem yapılmasına gerek yoktur.

Mirasçılar, mirası kabul ettikleri takdirde, miras hisseleri oranında hem haklardan yararlanır hem de borçlardan sorumlu olurlar. Arsa payı sahibinin ölümü ve iflası bakımından iflas masası içinde de sözleşme geçerlidir.

Mirasçılar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakları kullanırken TMK md. 640 uyarınca oybirliği ile karar almak zorundadır. Bu kapsamda, projede değişiklik talepleri, ödeme planı değişiklikleri veya sözleşme tadilleri gibi önemli kararlar için tüm mirasçıların rızası aranır.

Her türlü sözleşme ihtiyacınızda profesyonel destek almak için Av. Hamza Bağırsakcı’ya 0541 526 98 40 numarasından ulaşabilirsiniz.

Müteahhitin Ölümü Durumunda

Müteahhidin ölümü durumunda ise iki farklı durum söz konusudur:

• Gerçek Kişi Müteahhit: Eğer sözleşme müteahhidin kişisel özellikleri dikkate alınarak yapılmışsa (intuitu personae), Türk Borçlar Kanunu’nun 486. maddesi uyarınca,müteahhidin ölümü sözleşmeyi sona erdirir. Bu durumda arsa sahibi, inşaatın tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.
• Tüzel Kişi Müteahhit: Müteahhidin bir şirket olması durumunda, şirket sahibi veya yöneticisinin ölümü sözleşmeyi sona erdirmez. Bu durumda sözleşme devam eder ve şirketteki paylar mirasçılara geçer.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Mirasçılara Geçer Mi?

Evet, TMK m.599 uyarınca arsa sahibinin vefatı halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi mirasçılara geçmektedir.  

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin ölümüyle mirasçıları mutlak olarak bağlamaktadır. TMK md. 640 gereğince mirasçılar, mirası kabul ettikleri takdirde sözleşmenin tüm hüküm ve sonuçlarından miras payları oranında sorumlu olurlar.

Hukuki bağlayıcılık durumunda haklar ve yükümlülükler aşağıdaki gibidir: 

Mirasçıların Hukuki Durumu:

• Mirası kabul eden mirasçılar, sözleşmenin tarafı haline gelirler
• Sözleşmeden doğan tüm haklar ve borçlar külli halefiyet ilkesi gereği mirasçılara geçer
• Mirasçılar TBK m.162 uyarınca müteselsilen sorumlu olurlar.
• Mirası reddetmedikçe sözleşmeden kaynaklı sorumluluklardan kurtulamazlar

Mirasçıların Dava Hakları:

• HMK md. 59 uyarınca tüm mirasçılar zorunlu dava arkadaşıdır
• Hem açacakları davalarda hem de aleyhlerine açılan davalarda birlikte hareket etmek zorundadırlar
• Dava açma ve husumet ehliyeti tüm mirasçılara aittir
• Mahkeme kararları tüm mirasçıları bağlar

Mirasçıların Yükümlülükleri:

• İnşaatın devamını sağlama ve tamamlanmasına katkıda bulunma yükümlülüğü
• Müteahhide karşı arsa sahibinin borçlarını yerine getirme sorumluluğu
• Yapı denetimi ve kontrol yükümlülüğü
• Sözleşmeden doğan diğer borçları ifa etme zorunluluğu
• Tüm mali yükümlülükleri miras payları oranında üstlenme

Mirasçıların Hakları:

• Müteahhitten TBK m.470 kapsamında sözleşme şartlarının aynen yerine getirilmesini talep etme hakkı
• Bağımsız bölümlerin kararlaştırılan nitelik ve sürede teslimini isteme hakkı
• İnşaatın sözleşmeye uygun yapılmasını denetleme hakkı
• Ayıplı imalat durumunda TBK md. 474-478 kapsamında seçimlik haklarını kullanabilme
• Teminat ve garantilerden yararlanma hakkı

Mirasçıların Sözleşmeyi Fesih Hakkı:

• Müteahhidin sözleşme şartlarını ihlal etmesi durumunda TBK md. 473 uyarınca fesih hakkı
• TBK md. 124-125 kapsamında temerrüt halinde sözleşmeyi feshetme yetkisi
• Eksik ve ayıplı imalat durumunda fesih hakkını kullanabilme
• TMK md. 702 gereği fesih için tüm mirasçıların oybirliği ile karar alması zorunluluğu
• Fesih sonrası tazminat taleplerini birlikte yöneltme

Mirasçılar Arası İlişkiler:

• Mirasçılar arası anlaşmazlıkların çözümü için özel düzenleme yapılabilir
• Sulh Hukuk Mahkemesinden TMK md. 644 kapsamında mirasçılar temsilci atayabilir
• Ortak karar alma mekanizması oluşturulabilir
• Mirasçılar arası paylaşım anlaşması yapılabilir
• İç ilişkide hakların kullanımı düzenlenebilir

Mirasçıların İşlem Yetkisi:

• Müteahhitle yeni anlaşmalar yapabilme yetkisi
• Projelerde değişiklik talep edebilme hakkı
• Bağımsız bölümlerin devir ve satış yetkisi
• Kat irtifakı ve mülkiyeti kurabilme hakkı
• İnşaatla ilgili idari işlemleri yürütebilme yetkisi

Türk Medeni Kanunu’nun 701 ve 702. maddeleri uyarınca mirasçılar arasında oluşan elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) gereği, özellikle tasarruf işlemleri niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde değişiklik yapma, feshetme veya yeni hükümler ekleme gibi temel işlemlerde oybirliği ile hareket etme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu zorunluluk, elbirliği mülkiyetinin özünde yer alan ve özellikle tasarruf işlemlerinde aranan bir şart olup, mirasçıların bireysel olarak miras konusu mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunmasını engeller. 

Bu sebeple mirasçıların haklarını ve sorumluluklarını iyi bilmeleri, hukuki süreçleri doğru yönetmeleri büyük önem taşımaktadır.