Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ve Dava Süreci (2025)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sektöründe sıkça karşılaşılan hukuki işlemlerden biridir. Bu sözleşmeler arsa sahipleri ve müteahhitler arasında, arsanın üzerine bina inşa edilmesi ve karşılığında müteahhide belirli sayıda daire veya iş yeri verilmesi esasına dayanır. 

Bu yazıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımından örneklerine, çeşitlerinden hukuki süreçlerine kadar tüm detayları bulabilirsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili dava süreçlerini ve Yargıtay kararlarını, aynı zamanda yaşanabilecek sorunlara en iyi çözüm önerileri ve arabuluculuk süreçlerini de ele aldık.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmesi karşılığında inşa edilen yapıdan belirli oranda bağımsız bölüm aldığı, iki tarafa borç yükleyen çifte tipli karma bir anlaşmadır.

 Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen bu sözleşme, arsa sahibinin maddi harcama yapmadan yeni bir yapıya sahip olmasını; müteahhitin ise inşa ettiği bağımsız bölümleri satarak kazanç elde etmesini sağlar.

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapu memuru veya noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılır.

Kat Karşılığında İnşaat Sözleşmesinin Noter Huzurunda Yapılması Zorunlu Mu?

Evet, Türk Medeni Kanunu m.706, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri resmi şekilde yapılması zorunludur. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır ve hukuki sonuç doğurmaz.

Ancak, Yargıtay’ın 30.09.1988 tarih ve E.1987/2, K.1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda, şekle aykırılığa rağmen tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının malik gibi kullanmasına izin vermesi durumunda, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre hakim TMK m.2’deki dürüstlük kuralını gözeterek tescil davasını kabul edebilir.

Müteahhit ile Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Avantajları Nelerdir?

Hem müteahhitler hem de arsa sahipleri için karşılıklı fayda sağlayan bir işbirliği modelidir. Kat karşılığı sözleşmelerin temel avantajları aşağıdaki gibi sıralanabilir.

• Maliyetlerin Paylaşımı: Arsa sahibi, inşaat maliyetlerini üstlenmeden mülkünü değerlendirme fırsatı bulur. Müteahhit, arsa satın alma maliyeti olmadan projeler geliştirme şansı yakalar.
• Proje Yönetimi: Müteahhit, inşaatın tüm süreçlerini profesyonelce yönetir. Arsa sahibi, inşaat sürecine dahil olmadan kendi işlerine odaklanabilir.
• Kar Paylaşımı: Proje tamamlandığında elde edilen gelir, taraflar arasında belirlenen oranlara göre paylaşılır. Bu sayede hem arsa sahibi hem de müteahhit ortak kazanç sağlar.
• Vergisel Avantajlar: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflara belirli vergi avantajları sunar.
• Risklerin Paylaşımı: Taraflar arasında risk paylaşımı sağlanarak, projedeki olumsuz durumlara karşı daha dayanıklı bir işbirliği oluşturulur.
• Kazançlı İşbirliği: Her iki taraf için de kazan-kazan modeli oluşturur. İşbirliği sayesinde her iki tarafın karlılığı artar.

Arsa Sahibinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel yükümlülükleri şunlardır:

• Arsanın İnşaata Elverişli Teslimi: Arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak arsayı, inşaata uygun ve engellerden arındırılmış şekilde müteahhide teslim etmelidir. Eğer arsa üzerinde yıkılması gereken yapılar veya tahliye edilmesi gereken kiracılar varsa, bunların temizlenmesi arsa sahibinin sorumluluğundadır. Bu kapsamda:

1. Arsa üzerinde yıkılması gereken yapıların yıkılması
2. Tahliye edilmesi gereken kiracıların tahliyesi
3. Arsanın imar durumuna uygun hale getirilmesi
4. Arsanın hukuki ihtilaflara konu olmaması arsa sahibinin sorumluluğundadır.

• Gerekli İzin ve Ruhsatların Alınması: Yasal olarak inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine ait bir yükümlülüktür. Ancak bu yükümlülük, arsa sahibinin vereceği özel vekâletname ile müteahhit tarafından yerine getirilebilir. Bu kapsamdaki:

1. Yapı ruhsatının alınması
2. İmar durumu ve plan tadilatlarının yapılması
3. Belediye ve ilgili kurumlardan gerekli izinlerin temini
4. Projelerin onaylatılması işlemlerinin müteahhit tarafından yapılacağının sözleşmede açıkça düzenlenmesi ve arsa sahibinin bu işlemler için müteahhide özel vekâletname vermesi gerekir.

Yargıtay’ın 15. HD. 04.11.1999 tarih, E. 2019, K. 3893 sayılı kararına göre, ‘Yüklenici ruhsatsız inşaata başlayamaz, arsa sahibi de yükleniciyi ruhsatsız inşaata zorlayamaz. Ruhsatsız yapı belediyece ve valilikçe yıkılır.‘

Bu nedenle sözleşmede ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olduğunun açıkça belirlenmesi ve gerekli vekâletin verilmesi, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

• Arsa Payının Devri: Sözleşmede kararlaştırılan arsa payının, belirlenen aşamalarda veya inşaatın tamamlanmasının ardından müteahhide devredilmesi arsa sahibinin bir diğer yükümlülüğüdür. Bu devir işlemi, taraflar arasında yapılan anlaşmaya ve sözleşme hükümlerine göre şekillenir.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi, projenin sorunsuz ilerlemesi ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Müteahhidinin Kat Karşılığında Yapılan İnşaat Sözleşmesindeki Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel yükümlülükleri şunlardır:

• İnşaatın Tamamlanması ve Teslimi: Müteahhit, sözleşmede belirtilen süre ve şartlara uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Teslim, sadece inşaatın tamamlandığının bildirilmesiyle değil, arsa sahibinin bina üzerinde fiili egemenliğinin sağlanması ve egemenliği engelleyici durumların ortadan kaldırılmasıyla gerçekleşir.
• Gerekli İzin ve Ruhsatların Alınması: İnşaata başlamadan önce gerekli tüm resmi onay ve izinleri almak, arsa sahibinin vereceği vekâlete ve taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden müteahhidin sorumluluğunda olabilir. İmar Kanunu m.29’a göre ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır. Ancak bu süre kanunen öngörülmüş azami süredir, taraflar sözleşmeyle daha kısa bir süre belirleyebilir.
• İnşaatın Projelere Uygun Yapılması: Müteahhit, inşaatı sözleşmede belirtilen projelere, teknik şartnamelere, ilgili mevzuata, ilgili yapı standartlarına uygun olarak özenle gerçekleştirmelidir. TBK m.471 uyarınca müteahhit, işi sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. 
• İskân Ruhsatının Alınması: İnşaat tamamlandıktan sonra, İmar Kanunu m.30 uyarınca yapının kullanılabilir olduğunu gösteren yapı kullanma izin belgesini (iskân ruhsatını) almak müteahhidin yükümlülüğündedir.
• Ayıplı İşlerden Sorumluluk: Müteahhit, inşaatın tamamlanmasından sonra ortaya çıkabilecek ayıplardan TBK m.478 uyarınca sorumludur. Bu sorumluluk süresi:

1. Taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren 5 yıl,
2. Yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıl olarak belirlenmiştir. Ayıptan sorumluluk için inşaatın teslim edilmiş olması ve ayıbın varlığı şarttır.

Müteahhit Kat Karşılığı Yapılan İnşaat Sözleşmesinde % Kaç Alır?

Müteahhitin payı genel olarak %30 ile %50 arasında değişmektedir. Arsa sahibine %70, müteahhide %30 oranında pay verilmesi de yaygın bir uygulamadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin alacağı pay, şu temel kriterlere göre belirlenir:

• Arsanın konumu ve değeri
• İmar durumu ve yapılaşma koşulları
• Piyasa koşulları ve inşaat maliyetleri
• Bölgenin gelişmişlik düzeyi ve potansiyeli
• Projenin niteliği ve kapsamı

Her projenin kendine özgü koşulları olduğundan, sabit bir oran belirlemek doğru olmaz. Arsa sahibi ve müteahhit arasındaki pay oranı, yukarıdaki faktörler değerlendirilerek serbestçe belirlenir. Bu nedenle sözleşmede paylaşım oranlarının, hesaplanma yönteminin ve teslim koşullarının açıkça düzenlenmesi büyük önem taşır

Kat Karşılığında Yapılan İnşaat Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerlidir?

Geçerlilik süresi taraflar arasında belirlenen şartlara ve sözleşme hükümlerine bağlıdır. Sözleşmenin süresi ve bitiş tarihi, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki özel anlaşmaya göre belirlenir ve sözleşmede açıkça ifade edilir.

Sözleşmenin süresi belirlenirken şu hususlar dikkate alınır:

• İnşaatın teknik özellikleri ve kapsamı
• İmar ve ruhsat işlemlerinin tahmini süresi
• Projenin büyüklüğü ve karmaşıklığı
• İnşaat aşamalarının planlaması

TBK m.126 uyarınca, bu sözleşmelerden doğan alacaklar 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak inşaat için süre belirlenmemişse veya objektif ölçülere göre kesin bir süre belirlenemiyorsa, teslim tarihi işin mahiyetine ve tarafların iradesine göre belirlenir.

İnşaatın başlama tarihi sözleşmede kararlaştırılmamış veya işin niteliğinden anlaşılamıyorsa, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte derhal işe başlanması gerekir. Ayrıca İmar Kanunu m.29 uyarınca, ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanması zorunludur.

Ticari ve bireysel sözleşmelerinizin her aşamasında uzman Av. Hamza Bağırsakcı ile iletişim kurmak için 0541 526 98 40 numarasını hemen arayın.

Müteahhit ile Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri birkaç farklı türde düzenlenmektedir.

• Tam Kat Karşılığı Sözleşme: Arsa sahibine inşaatın tamamından pay verilmesini öngören sözleşme türüdür. Arsa sahibi, genellikle tüm bağımsız bölümlere sahip olur.
• Kısmi Kat Karşılığı Sözleşme: Arsa sahibi ve müteahhit arasında inşa edilen bağımsız bölümlerin paylaşımı yapılır. Taraflar arasında belirli oranlarda bölüşüm sağlanır.
• Kat Karşılığı Ön Sözleşme:Tarafların niyetlerini ortaya koyduğu, bağlayıcı olmayan bir ön protokoldür. Genellikle ileride yapılacak ana sözleşmenin temelini oluşturur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Özellikleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin temel özellikleri şunlardır:

1. Çifte Tipli Karma Sözleşme Niteliği: Taşınmaz satımı ve eser sözleşmesi unsurları bir araya geldiğinden karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi arsayı teslim ederken, müteahhit ise inşaatı tamamlarken karşılıklı yükümlülükler üstlenir.
2. Çift Taraflı Borç Doğurur: Arsa sahibi arsayı teslim ederken, müteahhit ise inşaatı tamamlarken karşılıklı yükümlülükler üstlenir. 
3. Noter Onayı ve Yazılı Şekil Şartı Gerekir: TMK m.706, TBK m.237 ve Tapu K. m.26 uyarınca bu sözleşmelerin tapu memuru veya noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. 
4. Tapuya Şerh Edilebilir: Sözleşmenin 3. kişilere karşı da geçerli olabilmesi ve tarafların haklarının korunması için tapuya şerh verilmesi mümkündür.
5. Taşınmazın Paylaşımına İlişkin Şartlar Belirtilir: Arsa üzerinde yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşım oranı (örneğin %50 arsa sahibi, %50 müteahhit gibi) sözleşmede açıkça belirtilir. TBK m.473 uyarınca müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin hakları belirlenir.
6. İnşaatın Teslim Süresi ve Şartları: İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihi, teslim edilecek bağımsız bölümlerin detayları ve nitelikleri sözleşmede detaylı şekilde düzenlenir. Tarafların inşaat sürecindeki teknik, idari ve mali sorumlulukları, denetim yetkileri ve uyuşmazlık çözüm yöntemleri ayrıntılı şekilde düzenlenir. Ayıptan sorumluluk süreleri ve şartları TBK m.478 kapsamında belirlenir.
7. Denetim ve Yükümlülükler: Tarafların inşaat sürecindeki sorumlulukları ve olası ihtilaf durumlarında izlenecek yol, sözleşmede belirtilir.
8. Taşınmazın Değeri ve Finansman Detayları: İnşaatın maliyeti, kullanılacak malzemeler, ödeme planı ve finansman yöntemi detaylı şekilde açıklanır. Arsa sahibinin haklarını güvence altına almak için ipotek gibi teminatlar öngörülebilir.
9. Ani Edimli veya Sürekli Borç İlişkisi: Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, Yargıtay içtihatlarında “geçici-sürekli karmaşığı” bir özellik taşıdığı kabul edilmektedir. Bu nitelendirme özellikle sözleşmenin sona ermesi bakımından önem taşır.

Kat Karşılığında Yapılan İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Sözleşmenin doğru ve açık bir şekilde hazırlanması, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki hak ve yükümlülüklerin netleştirilmesi açısından büyük önem taşır. 

Kat karşılığı olarak yapılan inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Sözleşmenin Resmi Şekilde Düzenlenmesi: TMK m.706, TBK m.237 ve Tapu K. m.26 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için tapu memuru veya noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.
• Tarafların Ehliyeti ve Temsili: Sözleşmeyi imzalayan kişilerin, buna yetkisi bulunmalıdır. Başka bir anlatımla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, ya bizzat arsa sahibi veya müteahhit tarafından ya da yetkili temsilcileri tarafından imzalanması gerekir.
• İnşaatın Tamamlanma Süresi ve Teslim Tarihi: Sözleşmede, inşaatın başlama tarihi, aşamaların tamamlanma süreleri, kesin teslim tarihi ve teslimin nasıl yapılacağı açıkça belirtilmelidir. İmar Kanunu m.29 uyarınca ruhsat alındıktan sonra en geç 2 yıl içinde inşaata başlanması gerektiği dikkate alınmalıdır.
• Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartlar: İnşaatın belirtilen sürede tamamlanmaması durumunda uygulanacak cezai şartlar, tazminatlar, tazminat hesaplama yöntemleri, gecikme faizi oranları ve fesih şartları sözleşmede detaylı olarak yer almalıdır.
• Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi: İnşaatta kullanılacak malzemelerin kalitesi ve teknik özellikleri, ayıp halinde izlenecek prosedürler sözleşmede ayrıntılı bir şekilde belirtilmelidir. TBK m.474 uyarınca ayıpların bildirimi ve m.478 uyarınca sorumluluk süreleri düzenlenmelidir.
• Mücbir Sebepler ve Temerrüt Durumları: Olası mücbir sebepler, tarafların temerrüde düşme şartları ve sonuçları, ek süre verilmesi prosedürü sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ortaya Çıkan Sorunlar ve Çözüm Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan sorunlar arasında inşaatın gecikmesi veya hiç başlamaması, eksik veya kalitesiz işçilik, bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmemesi ve tapu ile imar problemleri bulunmaktadır. 

Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların öncelikle arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarına başvurması önerilir. Eğer anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna gidilerek hukuki süreç başlatılabilir. Hukuki süreçlerde avukat ücreti ve diğer masraflar genellikle taraflarca karşılanır.

Uyuşmazlıkları önlemek için en önemli adım, sözleşmenin resmi şekilde ve detaylı hazırlanmasıdır. Hakların tapuya şerh edilmesi ve ipotek gibi teminat mekanizmalarının oluşturulması da taraflar için önemli güvenceler sağlar. Ayrıca arsa paylarının inşaatın ilerleme durumuna göre aşamalı devredilmesi sistemi benimsenerek riskler minimize edilebilir. Sözleşmede cezai şart ve tazminat hükümlerinin öngörülmesi de tarafları koruyucu nitelik taşır.

Bu nedenle sözleşmelerin hazırlanmasında şu hususlar gözetilmelidir:

1. İnşaatın her aşaması, süreleri ve koşulları açıkça tanımlanmalıdır.
2. Tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde belirlenmelidir.
3. Olası uyuşmazlıkların çözüm yolları detaylı düzenlenmelidir.
4. Tarafların haklarını koruyacak hukuki güvenceler sağlanmalıdır.

Bu şekilde hazırlanan sözleşmeler, ileride ortaya çıkabilecek pek çok uyuşmazlığın önüne geçecektir.

Kat Karşılığında Yapılan İnşaat Sözleşmesi Nerede Dava Açılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemelerin belirlenmesi, davanın niteliğine ve tarafların durumuna göre değişiklik göstermektedir.

Görevli Mahkeme:

• Asliye Hukuk Mahkemesi: Genel kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
• Asliye Ticaret Mahkemesi: Uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olacaktır.
• Tüketici Mahkemesi: Arsa sahibi tüketici sıfatını taşıyorsa, TKHK m.73 uyarınca Tüketici Mahkemeleri görevli olur. 

Yetkili Mahkeme:

• Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre taşınmazın aynından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davası Nasıl Açılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açma süreci belirli adımları içerir:

1. Arabuluculuk Süreci: 2025 yılında yürürlüğe giren düzenlemeler uyarınca ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci başvurudan itibaren 4-6 hafta içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır.
2. İhtarname Gönderimi: Taraflardan birinin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda, diğer taraf noter aracılığıyla ihtarname gönderir. İhtarnamede yükümlülüklerin yerine getirilmesi için uygun bir süre verilir. TBK m.123-125 uyarınca ek süre verilmesi gereken hallerde bu sürenin makul olması gerekir.
3. Dava Açma: Sözleşmeyi ihlal eden taraf ihtarnameye rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer taraf Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi ve tapu iptali davası açabilir. Dava dilekçesinde, sözleşmenin feshi talebi ve gerekçeleri, tazminat talepleri, inşaatın mevcut durumu ve deliller ayrıntılı olarak belirtilmelidir.
4. Mahkeme Süreci: Tarafların iddiaları ve savunmaları değerlendirilir. Gerekli görülürse bilirkişi incelemesi yapılır ve tanıklar dinlenir. Mahkeme, sözleşmenin feshi ve tapu iptali konusunda karar verir.
5. Kararın Uygulanması: Mahkemenin fesih ve tapu iptali kararı kesinleştikten sonra tapu sicilinde gerekli düzeltmeler yapılır. Bu sayede arsa sahibi mülkiyet haklarını geri alır. Müteahhit açısından ise, o ana kadar yaptığı inşaat işlerinin bedeli veya yapının değeri karşılığında hak talep edilebilir.

Dava sürecinde hukuki danışmanlık almak ve gereken belgeleri eksiksiz hazırlamak oldukça önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Zamanaşımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan taleplerin zamanaşımı süreleri, talebin niteliğine göre değişiklik göstermektedir:

• Sözleşmeye Aykırılık ve Tazminat Talepleri: Sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat talepleri için zamanaşımı süresi TBK m.146 uyarınca 10 yıldır. Bu süre, sözleşmenin ihlal edildiği tarihten itibaren başlar.
• Ayıplı İşlerden Doğan Talepler: Müteahhit tarafından teslim edilen taşınmazdaki ayıplar nedeniyle açılacak davalar, TBK m.478 uyarınca teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi durumunda ise 20 yıla kadar uzayabilir. Bu süreler; açık ayıplar için teslim tarihinden itibaren, gizli ayıplar için ayıbın ortaya çıktığı tarihten itibaren başlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örnekte olduğu gibi bazı unsurları içermelidir:

• Tarafların bilgileri (arsa sahibi ve müteahhit)
• Taahhüt edilen bağımsız bölümlerin detayları
• İnşaat süresi ve teslim tarihi
• Sözleşmenin şekil şartlarına uygunluğu
• Tapu devri ve ruhsat işlemlerine dair maddeler
• Sözleşmenin karşılıklı feshi durumunda izlenecek yollar

Kat Karşılığında İnşaat Sözleşmesi Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Arsa paylarının devri konusunda uygulamada farklı yöntemler bulunmaktadır:

İnşaat Bitiminde Devir: Genellikle arsa sahibi, inşaatın tamamlanıp iskan ruhsatının alınmasından sonra müteahhide tapu devrini gerçekleştirir. Bu yöntem arsa sahibinin haklarını en iyi koruyan seçenektir. Yargıtay’a göre de müteahhidin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilmesi için, imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun bir şekilde binayı tamamlaması gerekir.

Aşamalı Devir: İnşaatın belirli aşamalarının tamamlanması halinde kısmi devirler yapılabilir. Örneğin:

• Kaba inşaatın tamamlanmasında belirli bir oran,
• İnce işçiliğin bitiminde başka bir oran,
• İskan alınmasıyla kalan kısım şeklinde devirler gerçekleştirilebilir.

Başlangıçta Devir: Bazı durumlarda taraflar arasında farklı bir anlaşma yapılarak, inşaatın başlangıcında tapu devri gerçekleştirilebilir. Ancak bu durumda arsa sahibinin haklarını korumak için:

• Müteahhitten teminat alınması,
• Arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmesi,
• Tapu siciline şerh konulması gibi güvenceler sağlanmalıdır.

Her durumda, tapu devrinin zamanı ve koşulları sözleşmede açıkça düzenlenmeli, tarafların hakları dengeli biçimde korunmalıdır. Özellikle arsa sahibinin menfaatlerinin güvence altına alınması için uygun devir yöntemi tercih edilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve İptali

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.

Tarafların Anlaşmasıyla Fesih: Taraflar karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu durumda sözleşmenin yapıldığı resmi şekle uygun olarak fesih anlaşması yapılmalı ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri açıkça düzenlenmelidir.

Mahkeme Kararıyla Fesih: Taraflar fesih konusunda anlaşamazlarsa mahkemeye başvurulması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı feshin etkisini belirler:

• Yargıtay 15. HD’nin 10.06.1999 tarih, E. 1658, K. 2437 sayılı kararında belirtildiği üzere: İnşaat seviyesi %90’a ulaşmışsa geriye etkili fesih kararı verilemez. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini içerdiğinden tek taraflı feshedilemez, feshe hâkim karar verir.
• Yargıtay HGK’nın 6.10.1982 tarih, E. 15-356, K. 817 sayılı kararında vurgulandığı gibi: İnşaatın bütünü itibariyle %75’i ve arsa sahibine ait dairelerin %85’i tamamlanmışsa sözleşmenin ileriye etkili fesih kararı verilmelidir.

Feshin Sonuçları: Fesih kararı sonrasında;

• Taraflar aldıkları edimleri iade etmekle yükümlüdür.
• Yapılan inşaatın değeri bilirkişi marifetiyle tespit edilir.
• Tarafların uğradığı zararlar hesaplanır.
• Tapuda gerekli düzeltmeler yapılır.

Fesih Sürecinde Dikkat Edilecek Hususlar:

• Tek taraflı fesih beyanı hukuki sonuç doğurmaz.
• Fesih işlemi sözleşmenin tabi olduğu resmi şekle uygun yapılmalıdır.
• 2025 yılı itibariyle ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır.
• İnşaatın tamamlanma oranı ve niteliği, feshin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olacağını belirler.

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Ölümü” içeriğimiz de ilginizi çekebilir! https://yontemlaw.com/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesi-arsa-sahibinin-olumu/

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?

Feshi davaları genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanır.

Davanın süresi, dava konusu, mahkeme yoğunluğu ve tarafların delil sunma sürecine bağlı olarak değişebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2019/40 K. 2019/1897 T. 18.04.2019:

“Kural olarak,taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK’nın 106-108. Maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu’nun uygulamaları bu doğrultudadır. İleriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) müteahhitten isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tesbiti gerekmektedir. Teknik bir konu olan seviye tesbiti HMK’nın 266. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK’nın 297 ve devamı maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2012/161 K: 2012/216 T: 21.3.2012:

“Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Çünkü anılan maddelerde genel hükümlerden ayrılarak (BK. m.102), iki tarafa borç yükleyen sözleşmelere özgü, özel hükümler getirilmiştir.

BK’nun 106-108 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.

Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır (BK. m.106/1).

Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı, teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Kira tazminatı miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir, bu şart geçerlidir. Tarafların maktu olarak belirledikleri miktar talep edilebilecek olan miktardır. Sözleşmede böyle bir şartın bulunmaması halinde ise talep edilebilecek tazminat miktarı, tespit edilecek olan rayice göre belirlenir.

 Alacaklının aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteyebilmesi için (BK. m.106/1), borçluya uygun bir mehil verilmiş olması ve verilen mehilden sonuç alınamaması gerekir. Bu koşulların varlığı diğer seçeneklerin kullanılabilmesinde de aranır.

Temerrüde düşen borçluya alacaklının uygun bir mehil vermesi demek, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki, yasa uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir. Verilen sürenin uygun olup olmadığını saptamak için olayın özelliğinin gerektirdiği iyi niyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakmak gerekir.

Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden biri kullanılabilir.

Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.

Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması halleri olarak sayılabilir.”

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşme süreçleri hakkında tüm merak edilenleri yanıtladık.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini kim yapar?

Bu sözleşme arsa sahibi ve müteahhit arasında noter veya tapu memuru huzurunda resmi şekilde düzenlenir. Hukuki güvenlik açısından avukat desteğiyle hazırlanması önerilir.

Müteahhit sözleşmeye uymazsa ne olur?

Arsa sahibi TBK m.123-125 uyarınca:

• Aynen ifa ve gecikme tazminatı,
• İfadan vazgeçip müspet zararın tazmini,
• Sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazmini seçimlik haklarından birini kullanabilir. 

Müteahhit teslim ettiği daireden kaç yıl sorumludur?

Müteahhit, ayıplı işler nedeniyle teslim tarihinden itibaren 5 yıl boyunca sorumlu tutulur. Ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın, 20 yıl boyunca sorumlu tutulabilir.

Kat karşılığı temlik nasıl yapılır?

Kat karşılığı temlik, müteahhitin haklarını bir başka kişiye devretmesiyle gerçekleşir. 

Bu işlem için tarafların onayı gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tahkime elverişli mi?

Evet, taraflar sözleşmeye tahkim şartı koyarak uyuşmazlıkları tahkim yoluyla çözebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi mahkemede görülür?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerden:

• Asliye Hukuk Mahkemesi: Genel yetkili mahkeme olup, tarafların tacir olmadığı ve arsa sahibinin tüketici sıfatını taşımadığı uyuşmazlıklarda görevlidir.
• Asliye Ticaret Mahkemesi: Taraflardan biri tacir ise ve uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa görevlidir.
• Tüketici Mahkemesi: Arsa sahibi tüketici sıfatını taşıyorsa TKHK m.73 uyarınca görevlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ruhsat alma süresi ne zamandır?

Müteahhit, ruhsat alma işlemini genellikle sözleşmeden itibaren 6 ay içinde tamamlamak zorundadır.

Ayrıca, İmar Kanunu m.29 uyarınca ruhsat alındıktan sonra en geç 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır.

“Dairemizin yerleşik içtihatları gereğince, ruhsat alma işleminin 6 aylık ve inşaata fiilen başlama ediminin de 2 aylık makul sürede yapılabileceği kabul edilmek suretiyle, davalı yüklenicinin inşaatı teslimde varsa gecikme süresinin ve tazminatının belirlenmesi için konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru olmamıştır.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015 / 6306 E., 2018 / 3024 K. ve 10.05.2018 Tarihli Kararı)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Ancak asliye hukuk mahkemelerinde görülecek davalar için arabulucuya başvurulması zorunlu değildir.

Arabuluculuk süresi ne zaman başlar?

Taraflardan birinin başvurusu üzerine süreç başlar ve genellikle 4 ila 6 hafta içinde tamamlanır.

Arabuluculuk ücreti ne kadar 2025?

2025 yılında arabuluculuk ücretleri, davanın türüne ve arabuluculuk sürecinin uzunluğuna göre değişiklik göstermektedir. Ücretler ortalama 3.000 TL ila 12.000 TL aralığındadır.