Ev Kiralarken Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır? (2025)

Ev kiralama sürecinde, emlakçıların komisyon talep etmesi yaygın bir uygulamadır ve bu durum yasal düzenlemelerle çerçevelendirilmiştir.

Bu yazıda, emlakçı komisyonunun neden talep edildiğini, yasal düzenlemeleri, hesaplama yöntemlerini ve tarafların haklarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz. Emlak kiralama sürecinde hukuki haklarınızı öğrenerek doğru adımlar atabilirsiniz.

Ev Kiralanırken Emlakçı Neden Komisyon Alır?

Emlakçılar, (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi kişiler), temel olarak ev sahibi ile kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmasına aracılık ettikleri için komisyon almaya hak kazanırlar. (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520).

Emlakçının komisyon talep edebilmesi için:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin kurulmuş olması
• Bu sözleşmenin kurulmasında emlakçının etkin aracılık faaliyetinin bulunması
• Yetki belgesine sahip olması gerekir.

Emlakçının sadece taşınmazı göstermesi veya tanıtması komisyon talep etme hakkı doğurmaz. Komisyon hakkının doğması için sözleşmenin kurulması şarttır. Emlakçının diğer faaliyetleri (ev gösterme, tanıtım, görüşme organizasyonu vb.) aracılık faaliyetinin yan hizmetleri niteliğindedir. Bu hizmetler tek başına komisyon talep hakkı doğurmaz. Ancak bu hizmetler için de ödeme yapılması kararlaştırılabilir. 

Ev Kiralanırken Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır?

Ev kiralama işlemlerinde emlakçılar, genellikle bir kira bedeli talep ederler. Bu tutara ek olarak %20 KDV uygulanır. Örneğin, aylık kirası 25.000 TL olan bir daire için emlakçı komisyonu 25.000 TL + %20 KDV, yani toplamda 30.000 TL olacaktır.

Bu tutar evin bulunduğu ile ve emlakçıya göre değişiklik gösterebilmektedir.

Emlakçı Komisyonu ile İlgili Yasal Düzenlemeler Nelerdir?

Emlakçı komisyonları, Türkiye’de “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” ile düzenlenmiştir. 

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/2 hükmü uyarınca , kiralama işlemlerinde komisyon bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. Ayrıca, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiralama işlemlerinde komisyon bedeli kiraya veren ve kiracı arasında eşit olarak paylaşılır.

Bu düzenlemeler, emlakçıların alabilecekleri maksimum komisyon oranlarını belirleyerek, taraflar arasında adil bir denge sağlamayı amaçlamaktadır.

Emlakçının Ev Kiralama Komisyonunu Kim Öder?

Türkiye’de ev kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu genellikle kiracı tarafından ödenir. Ancak, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiralama işlemlerinde komisyon bedeli kiraya veren ve kiracı arasında eşit olarak paylaşılır. (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/4)

Bu komisyon, kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Ancak, taraflar arasında yapılan yazılı bir anlaşma ile komisyonun ödeme sorumluluğu değiştirilebilir. Bu durumda, komisyon bedeli sadece bir taraf tarafından ödenebilir.

Emlakçı Komisyon Hesaplama Nasıl Yapılır?

Genellikle emlakçılar komisyon bedeli olarak 1 kira bedeli + KDV ücreti talep etmektedir. Aşağıda hesaplama buna uygun şekilde yapılmıştır:

Kiralama İşlemlerinde Komisyon Hesaplama: Örneğin, aylık kirası 30.000 TL olan bir daire için:

• Komisyon: 30.000 TL + %20 KDV = 36.000 TL olacaktır.

Bu düzenlemeler, emlakçıların alabilecekleri azami komisyon oranlarını belirleyerek, taraflar arasında adil bir denge sağlamayı amaçlamaktadır.

Emlakçıya Komisyon Verilmezse Ne Olur?

Eğer emlakçıya hak ettiği komisyon verilmezse, emlakçı yasal yollara başvurarak bu ücreti tahsil etme hakkına sahiptir. 

Bu durumda, taraflar, alacak davası veya icra takibi gibi hukuki süreçlerle karşı karşıya kalabilirler. Dolayısıyla, emlak komisyonu ödemeleri ihmal edilmemesi gereken yasal bir yükümlülüktür. 

Emlakçı Aradan Çıkartılırsa Ne Olur?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesinin 6. fıkrası gereğince, emlakçının düzenlediği taşınmaz gösterme belgesi ve yetkilendirme sözleşmesi varken, tarafların emlakçıyı devre dışı bırakarak kendi aralarında işlem yapmaları durumunda, emlakçı yine de komisyon bedeline hak kazanır.

Emlakçının bu hakkını talep edebilmesi için üç temel şart gerekir:

• Geçerli bir yetkilendirme sözleşmesinin olması
• Taşınmaz gösterme belgesinin düzenlenmiş olması
• İşlemin yetkilendirme sözleşmesi süresi içinde yapılmış olması

Bu durumda emlakçı, hem alıcı/kiracıdan hem de satıcı/kiraya verenden komisyon bedelini talep edebilir. Taraflar müteselsilen sorumlu olduğundan, emlakçı yasal yollara başvurarak hakkını arayabilir.

Cayma Durumunda Emlakçının Komisyonu Ne Olur?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesi uyarınca yetkilendirme sözleşmesinde, tarafların cayma halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça düzenlenmelidir. Eğer emlakçı, sözleşme süresince üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmişse ve taraflardan biri haksız yere sözleşmeden vazgeçerse, emlakçı komisyon alacağına hak kazanabilir. Yönetmeliğin 20. maddesi uyarınca, cayma parası kararlaştırılmış ise bu tutar, emlakçının hizmet bedelini aşamaz. Bu durumda, cayma hakkını kullanan taraf, emlakçıya ödenmesi gereken komisyon bedelini karşılamak zorunda kalabilir. 

Ayrıca, Sözleşmede ayrıca cezai şart da kararlaştırılabilir. Ancak Yönetmelik’in 15. maddesinin 3. fıkrasının (d) bendi uyarınca, cezai şart tutarı da hizmet bedelini aşamaz. Cezai şart ve cayma parasının birlikte kararlaştırılması halinde, bunların toplamı da hizmet bedelinden fazla olamaz. Dolayısıyla, emlakçı komisyon sözleşmesinin detaylı bir şekilde incelenmesi ve profesyonel hukuki yardım alınması önerilir. 

Sıkça Sorulan Sorular

Ev kiralama sırasında emlakçı komisyonu konusunda sıkça sorulan soruları sizler için derledik.

Kiralık evlerde emlakçı komisyonu kira bedeline dahil edilir mi?

Hayır, kiralık evlerde emlakçı komisyonu, kira bedeline dahil edilmez; bu ücret, kiracı tarafından ayrı olarak ödenir. 

Emlakçı kiralamada ev sahibinden komisyon alır mı?

Hayır, Türkiye’de ev kiralama sırasında genellikle ev sahibinden komisyon alınmaz. Ev kiralama işlemlerinde emlakçı komisyonu genellikle kiracı tarafından ödenir. 

Ancak, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiralama işlemlerinde komisyon bedeli kiraya veren ve kiracı arasında eşit olarak paylaşılır. Bu nedenle komisyon bedelinin yalnızca kiracı ya da ev sahibi tarafından ödenmesi isteniyorsa bu konuda yazılı anlaşma yapılmalıdır.

Ev kiralanmadan/satılmadan emlakçı komisyon talep edebilir mi?

Hayır. TBK m.520 ile Yönetmeliğin 20/3 maddesine göre emlakçı, ancak kira sözleşmesi kurulduktan veya tapu devri gerçekleştikten sonra komisyon bedeline hak kazanır.

Komisyon ödemesi yapılmadan önce nelere dikkat edilmeli?

• Emlakçının yetki belgesinin olup olmadığı kontrol edilmeli
• Yetkilendirme sözleşmesi yazılı olarak yapılmalı
• Taşınmaz gösterme belgesi alınmalı
• Komisyon tutarı ve ödeme şekli yazılı olarak belirtilmeli
• Fatura talep edilmeli

Emlakçı komisyonu pazarlık konusu yapılabilir mi? 

Yönetmelik yalnızca üst sınırı belirlemiştir. Bu sınırı aşmamak kaydıyla taraflar daha düşük bir komisyon bedeli kararlaştırabilirler.

Komisyon bedeli peşin mi ödenir? 

Bu husus taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir ancak genelde kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte peşin olarak tahsil edilir.

Emlakçı kiralamada ev sahibinden komisyon alır mı?

Yönetmeliğin 20. maddesi uyarınca, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça komisyon bedeli kiraya veren ve kiracı arasında eşit olarak paylaşılır.